前阵子杭州拱墅的老周问我，想把名下那套 85 平的房子给儿子，到底是继承划算、还是买卖划算？我给他算了笔账，发现不少人跟老周一样，光听说“继承最省钱”，却没算清楚后面那笔 20% 的个税坑。今天就把房产传承 4 种方式税费掰开揉碎说说，顺便拿二线城市举个例子。
一、继承：看着便宜，但有个隐藏大坑
继承听起来最省事。直系亲属继承房产，免征个人所得税和增值税，只需要交一笔公证费和登记费。公证费各地不一样，拿杭州来说，按面积收，每平米 80 块封顶，一套 85 平的房子大概在 六千八左右。登记费几十块到百来块，忽略不计。
但问题来了——继承的房子以后要是想卖，就得算清楚。根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172 号），继承来的房子再出售，购房时间按继承前的原购房时间算。也就是说，如果老周这套房是他 2010 年买的，那儿子继承后马上卖，算持有满 5 年。但关键在这里：如果这套房不是子女的“满五唯一”住房，卖的时候要按差额的 20% 缴个税。差额怎么算？卖价减去原购置成本和相关税费。老周当年买成 80 万，现在卖 200 万，差额 120 万，个税就是 24 万。说实话，这个数字你掂量掂量。
我自己对这一点有保留——很多人以为继承的零成本就是赚了，其实是把税延后了，而且可能延后成一笔大数。
二、赠与：看似送人情，实则送税费
赠与这种方式，我见过不少父母觉得“给自家孩子，还要交税？”答案是：要交。直系亲属之间赠与，免征个税和增值税，但 契税跑不掉。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23 号），赠与的契税按 3% 全额征收。老周这套 200 万的房子，契税就是 6 万块。再加上公证费和印花税，七七八八下来，得 七万出头。
更麻烦的是，受赠的房子以后卖，跟继承一样，也要按差额的 20% 缴个税。而且购房时间一样从原房主购买时算，不是从赠与日算。这块我自己也不太确定，但查到的资料显示，不同地方对“满五唯一”的认定标准有点出入，比如有些城市要求“唯一住房”必须在同一省范围内。但总体结论：赠与的税费多半比买卖高。
三、买卖：当下花点钱，后面省大钱
很多人都没想到，买卖反而是最灵活的。如果老周把房子“卖”给儿子，按市场价 200 万走，税费怎么算？
- 增值税：满 2 年的普通住宅免征。老周这房满 2 年，省了。
- 个税：如果这套房是 满五唯一（老周夫妻在杭州只有这一套住房且满 5 年），免征个税。如果不是，按差额的 20% 或者核定征收 1%-3%。二线城市比如杭州，核定征收率一般在 1%，也就是 2 万块。
- 契税：儿子是首套房，90 平以下按 1% 征收，也就是 2 万块。如果是二套，按 3% 是 6 万。
算下来，满五唯一的情况下，买卖总税费才 两万出头。比赠与省了将近 5 万，而且儿子以后卖房，购房时间从这次买卖开始算，持有满 5 年就能享受满五唯一，后续个税直接免掉。坦白讲，这是我个人最推荐的方式。
另外提一句，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26 号），普通住宅的标准各地不一样，但二线城市基本都适用 120 平米以下、容积率 1.0 以上这些条件。
四、信托：有钱人的玩法，普通人看看就行
信托这种方式我很少跟读者推荐，因为门槛太高。设立房产信托，需要把房产过户到信托公司名下，税费按买卖走一遍，再交信托管理费，每年差不多是房产价值的 0.5%-1%。法律上，信托能隔离债务、避免继承纠纷，但启动成本少说也得 十来万。我觉得这套数据虚高——对绝大多数二线城市一套 200 万的房子来说，信托的性价比太低了。
五、算总账：二线城市 85 平房子，到底选哪个？
拿老周这套杭州拱墅的房子举例，原价 80 万，现价 200 万，儿子首套房。
- 继承：当下花不到 1 万，但以后卖要交 24 万 个税（如果不唯一）。
- 赠与：当下花约 7 万，以后卖同样要交 24 万 个税。
- 买卖（满五唯一）：当下花 2 万，以后卖零个税。
- 信托：启动成本 十来万，每年再交管理费。
真要说我会这么做：如果房子是满五唯一，直接走买卖，当下花个两万出头，一劳永逸。如果房子不满五唯一，先等等，等满 5 年再卖，或者考虑继承+长期持有。最怕的就是光看眼前省了千把块，结果三五年后卖房被 20% 个税砸懵。
最后说一句，各地政策细节有差异，比如深圳把增值税免征年限调到了 5 年（深建字〔2020〕137 号），二线城市大部分还是 2 年。办之前最好问当地税务局，别光听中介忽悠。
来源：安徽税务网、贝斯哲法律财税、正保会计网校、金杜律师事务所、中国经济周刊、浙江财税 12366 服务中心，综合 2025 年 12 月相关报道。
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