前两天一个北京海淀的朋友，就是那种孩子刚工作，两口子已经琢磨着怎么给娃攒首付的，问我：“老周，你说我给儿子买房这钱，万一以后他们离婚了，是不是就白瞎了？” 我直接跟他说，你这问到了根子上。今天咱们就聊聊这个「父母给子女买房」的钱，到底怎么给才不肉包子打狗。
一、婚前给首付，婚后还贷：你以为保住了，其实漏了一半
我有个读者张姐，上海杨浦的，儿子结婚前她掏了 80 万首付，房子写儿子名。婚后小两口过日子，房贷她心疼儿子，又偷偷每月转五千块过去帮着还。结果真离了婚，法院判了：婚前那 80 万，归她儿子个人，但婚后她还贷的 那几十万，还有对应的房子增值部分，儿媳妇分走了一半。
张姐气得拍大腿。这其实不冤。按 《民法典》第 1062 条，婚后夫妻任何一方接受的赠与，只要没明确说“只给一个人”，就算夫妻共同财产。你婚后转的每一笔房贷，在法律上默认是“给儿子和儿媳两个人的”。除非你跟儿子签了份《资金赠与协议》，白纸黑字写清楚“这钱只赠给我儿子一个人”，否则法院就按夫妻共同财产处理。
这一点上，我自己也有点犹豫——好多父母觉得签协议伤感情，其实恰恰相反。我前两年看过一个北京顺义的案子，人家父母跟儿子签了赠与协议，还去公证处做了公证，离婚时儿媳妇一分没分到。说实话，我觉得这才叫真保护。
二、婚后全款买房：2025 年新规，让你稍微松口气
以前最怕的就是婚后父母全款买房，登记在自己子女名下，结果法院还是判一人一半。很多老人一辈子的积蓄，就因为没写协议，被分走一半。
2025 年 《民法典婚姻家庭编司法解释（二）》第 8 条 出来后，情况变了。新规说：如果你父母婚后全款给你买房，并且有赠与合同明确写了“只赠给我子女一人”，那房子就归你子女。就算没写，法院现在也会综合考虑出资比例、婚姻过错、有没有孩子、谁照顾家等因素——而不是一刀切五五开。
拿杭州拱墅一个真实判例来说：男方父母出资 97% 的房款，女方在家全职带孩子，男方出轨。法院最后把房子判给男方，但判他补偿女方 60 万。你看，不是全给，也不是全不给，而是折中处理。坦白讲，这套逻辑我觉得比原来合理，但前提是——你得有出资证明！银行转账记录、汇款凭证，这些一个都不能少。现金给的，法院很难认。
三、税务那边：隐形赠与税？不申报后果很严重
这块我自己也不太确定，但查了资料后觉得必须提醒你。如果你子女是外国籍，或者你们有跨境资产，那要注意 海外赠与申报。美国那边规定，如果父母（非美国税务居民）一年内赠与超过 10 万美元，子女要交 Form 3520 信息申报，不报罚款高达赠与金额的 25%。
国内呢？直系亲属之间的房产赠与，个税是免的，但前提是你走正规手续。如果只是把钱直接打给子女，没任何协议，以后税务认定边界就很模糊——到底是借款还是赠与？说实话，我建议大额转账时，在备注里写清楚“仅赠予子女个人的购房款”，最好再去做个公证。北京司法局那边就有公证员专门讲这个，说“把话说明，说在前头，就可以有效避免离婚时产生纠纷”。
四、三件事，现在就能做
别等到孩子真离婚了才后悔。我自己父母快 70 了，前阵子也跟我聊过这个，我给他们的建议是：
- 签一份《单方赠与协议》：明确写清楚“这笔钱是赠给我子女个人的，与配偶无关”。最好去公证处公证，花不了几个钱。
- 保留所有转账凭证：银行汇款单、转账截图，别用现金。大额转账备注里写“仅赠予子女个人购房款”。
- 如果子女已婚，三方坐下来谈清楚：别怕伤感情，坦诚沟通比藏着掖着好。万一以后真走到那一步，有协议在，大家都不难堪。
说到底，父母给子女买房，不是给女婿或儿媳妇的。那点养老钱，存了大半辈子，不能因为没写几个字就打了水漂。
来源：人民日报海外版 2022 年 6 月 11 日 / 北京市司法局公证普法课堂 / 北京德和衡律师事务所 2025 年 2 月解读 / 上海家与家律师事务所 2025 年 10 月案例分析
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